课间休息十分钟后。
萧哲继续给学生们上课。
他开口道：“同学们，上节课我们讲了投资领域的宏观视野，那么本节课，就来聊聊实体金融裂变。
在投资领域，房地产非常特殊。
如果是炒买炒卖，房地产就不属于实体经济。
但房子如果用于自住，那房地产本身需要砖瓦沙石，和建筑行业息息相关，就属于实体经济。
1993年，海楠迎来第一批炒房客。
但下半年，海楠楼市泡沫开始破裂，炒房客和开发商纷纷逃离，留下高达800多亿元的烂账。
尽管如此。
该事件，标志着我国房地产市场的活跃度，开始提升。
1998年，龙国实行住房商品化，结束近半个世纪的福利分房制度。
从那一刻起，单位分房这件事，就成为一个传说。
而随着城市人口的高速机械增长。
人们注定对房地产市场，产生较大需求。
而今年，官府允许房地产企业试点上市，意味着从今往后，房地产行业将成为国家经济增长的重要支柱。”
听到这话。
班级里的学生们，纷纷点头。
他们学金融，自然对房地产行业，有所了解。
1998年12月1日，福利分配住房制度结束，住宅的商品属性，逐渐被还原。
近几年来，全国个人购房比重不断提高，占到全国房地产消费总量的70%。
金融行业也对个人信贷市场，大力支持，标志着房地产行业全面进入“零售时代”。
萧哲环视众人，问道：“同学们，如果你们现在手里有50万元现金，会全款购买一套深城的商品房吗？”
“会！”
班级所有学生，都异口同声的点点头。
眼下深城的平均房价，是5200元/平米。
50万元现金，差不多能全款购买一套100平米的商品房。
而深城作为全国少有的计划单列城市，以后房价上涨的概率非常高。
萧哲继续问道：“目前深城的购房首付是三成，请问50万元最多能买几套商品房？”
这话一出。
学生们纷纷接话。
“最多能买三套房！”
“一套房三成首付，共15万元！剩下的钱刚好付利息！”
“校长，您怎么问这么简单的问题？”
“……”
萧哲听到众人的话，笑着说：“其实在我看来，50万元能买很多套房子，操作合适的话，买六套以上不成问题！”
“？？？”
学生们满脸问号。
50万元怎么可能买六套房？
只听萧哲解释道：“同学们，其实我们可以用贷款买房的方式，来进行房产裂变。
所谓的房产裂变，是指随着楼市价格上涨，用第一套房通过风险可控的方式，不断叠加债务以获得更高价值的房产，形成优质、灵活的资产组合。
想要实现房产裂变，前提是楼市价格上涨。
如果楼市价格下跌，就无法实现裂变。
那我们假设房价接下来几年会稳步上涨。
具体操作方式如下。
第一，我拿50万元，以分期购房的方式，购买三套房子，即商品房A、商品房B、商品房C。
其中，我总计花费首付款45万元，贷款105万元。
由于城市发展、经济上行等原因。
商品房A、B、C的价值，一直在涨，平均房价涨至元每平米，三套房子总价值来到300万元。
这三套房子，原先在银行A办理的贷款，也就是我欠银行A，105万元。
现在我去找银行B过桥，借105万元，将银行A的钱全部还清，赎出房产证的100%产权。
接着，我拿三张房产证，再找银行A进行抵押贷款。
按照行业内的抵押规则。
我可以获得这三套房子市场价值的七成资金，也就是210万元资金。
拿到钱后。
我把先前欠银行B的105万元，全部还清。
210万元减去105万元等于105万元。
这105万元，就是我这三套房子市值上涨，所带来的差价！
我可以继续拿着105万元，再去首付买三套房子。
这就是房产裂变的具体操作！
等到房地产下一轮上涨。
房价涨至元每平米。
我就能以同样的方法，借出钱再买三套。
这时，先前用105万元首付买的三套房子，价值也涨了，那么也能以同样的方式进行房产裂变。
从理论的角度来说。
房地产价格每涨一轮。
我就可以多三套房子，甚至六套房子，不断进行裂变。
鸡生蛋，蛋生鸡。
周而复始……”
话音落下。
教室内的学生们，不禁倒吸一口冷气。
他们此刻已经弄懂房产裂变的基本原理。
第14章 房产裂变，投资之神萧哲！[1/2页]